Cette semaine, la lettre de l’impact positif fait étape en Bourgogne-Franche-Comté. Le foncier économique y fait l’objet d’analyses par un observatoire de l’Agence régionale. Une initiative primée lors du Prix TERRITORIA en 2025.
Comment optimiser l’exploitation économique des zones foncières disponibles tout en respectant les exigences de sobriété dessinées par la loi Climat & Résilience ? La Région de Bourgogne-Franche-Comté a lancé son observatoire foncier, l’OFER, pour affiner la connaissance de ses sites économiques, mieux traiter les dents creuses ou adapter la gestion des zones vacantes et des friches.
Entretien croisé avec Arnaud Marthey, président de l’Agence Économique Régionale de Bourgogne-Franche-Comté (AER BFC), et Yoann Dumon, géomaticien à l’Agence Économique Régionale de Bourgogne-Franche-Comté.
I/ Foncier et site économique, notions complexes mais structurantes
Pour se mettre à niveau, quels sont les différents types de terrains englobés dans la notion de site économique ?
Yoann Dumon : La typologie de site économique reprend plusieurs catégories.
Il y a les zones d’activité économique sur lesquelles les intercommunalités ont la compétence d’aménagement et de commercialisation.
Il y a les zones économiques dites « historiques », qui existaient avant même que les intercommunalités ne se constituent, créées par les communes par le passé.
Il y a les établissements isolés, occupés entièrement par une seule entreprise. Par exemple, le CEA Valduc, ou l’entreprise Titanobel, qui fabrique du matériel militaire et a besoin de beaucoup de surface pour exercer son activité et stocker sa production.
Et enfin, les réserves foncières. Ce sont des périmètres en devenir planifiés dans les documents d’urbanisme, sur lesquels une extension ou une maîtrise foncière peuvent être en cours de constitution.
Question simple, mais fondamentale : à quoi vous sert l’OFER ?
Arnaud Marthey : À maîtriser les données sur le foncier économique disponible. C’est crucial car cela nous permet de dégager des priorités et des stratégies de politiques publiques. Par exemple, nos analyses fines montrent que le foncier économique régional est plutôt mité et dispersé.
Et c’est une faiblesse pour nous. Quand on a 700 zones d’activité et qu’il n’y en a que deux qui peuvent accueillir des terrains de plus de 10 hectares, c’est une vraie faiblesse. Il n’y a que ces éléments d’analyse qui nous permettent de mettre en place un certain nombre de politiques publiques. Cela va de la création de nouveaux fonciers, à l’adaptation des fonciers existants ou à l’abandon potentiel de certains sites qui ne sont pas opportuns pour la commercialisation.
À partir de quel constat a émergé le besoin de développer un tel observatoire ? Se limiter aux seules zones d’activités ne suffisait pas ?
A.M. : Dans notre mission d’agence économique, on fait de la prospection. Que ce soit en propre ou avec Business France sur des projets soumis au niveau national, on a besoin de positionner des prospects et de répondre à des cahiers des charges très précis.
La phase de connaissance du foncier doit s’accompagner d’une connaissance encore plus approfondie d’autres données : quelles sont les ressources naturelles, les accès électriques, les contraintes environnementales qui peuvent grever un terrain, les accès aux très hauts débits… L’objectif, c’est d’avoir une pertinence dans la proposition du foncier économique. Plus que de dire aux entreprises « Venez, on vous accueille, on est les meilleurs », notre discours c’est : « On sait qu’à tel endroit, on va vous mettre dans une situation qui vous permettra de développer l’entreprise ».
Y.D. : Ce travail a été lancé depuis 2005 par l’ancienne agence régionale de Franche-Comté. Ce qui est nouveau, c’est qu’on y a mis un nom, une plateforme, et qu’on l’a dupliqué sur l’ensemble de la Bourgogne-Franche-Comté.
Comment se manifestait le manque de connaissance du foncier par les acteurs économiques locaux ?
A.M. : On a encore vu récemment un gros projet d’installation qu’on a perdu au dernier moment. Le projet pouvait être intéressant, mais quand on plongeait dans le dossier technique, on voyait qu’il y avait un corridor vert, pas tout à fait l’accès électrique tout de suite, des contraintes, des bâtiments militaires à faire sauter… En plus de cela, il y avait un délai de 6 à 18 mois pour les recherches archéologiques. Or, entre temps, l’entreprise était déjà partie s’installer dans une autre région.
Ce qu’il faut faire comprendre aux territoires, c’est qu’on ne veut pas juste du foncier, on veut un foncier dérisqué.
En quoi les actions de l’OFER peuvent-elles accompagner la prise de décision en matière d’aménagement économique ?
Y.D. : C’est un outil transversal. Il permet de répondre aux questions des aménageurs économiques : où y a-t-il déjà des zones ? Où pourrait-on en créer ? Il y a également les enjeux de prospective pour savoir où développer l’activité dans le contexte du ZAN. Le fait d’avoir des inventaires très précis du terrain permet de mesurer des facteurs qui n’avaient pas encore été considérés : ce qui est en dents creuses, ce qui peut être vacant à réemployer tout de suite, ou vacant en friche.
A.M. : Aujourd’hui, le sujet n’est plus de savoir combien de foncier il y a, mais s’il est réellement mobilisable, notamment pour les activités productives. Avant, il y avait une logique d’opportunité : un projet arrivait, on l’implantait. Maintenant, c’est vraiment une logique d’anticipation car il n’y a pas de réindustrialisation sans foncier prêt.
II/ Un foncier sous tension, à utiliser sciemment
Quels sont les indicateurs sur lesquels l’OFER se concentre en particulier ?
Y.D. : On s’intéresse à la surface utile, à l’usage de la surface utile, aux terrains maîtrisés par des entreprises et pas encore occupés.
L’OFER BFC nous a par exemple permis d’identifier plus de 2 500 hectares de réserves foncières constituées par des entreprises qui ne sont pas encore utilisées par des activités économiques. Ce sont souvent des terrains qui ont été vendus par le passé mais sur lesquels il n’y a pas encore de bâtiments ni de production industrielle.
On a également 704 hectares de terrain viabilisé disponible immédiatement, mais aussi des réserves mobilisables à moyen terme (compatibles avec l’implantation d’activités) et des réserves mobilisables à long terme (extensions de zones sur des terrains agricoles). Avec le ZAN, à terme, il est fort probable que les documents d’urbanisme les effacent complètement.
Comment les équipes de l’OFER agissent-elles au quotidien ?
Y.D. : On travaille avec les EPCI qui sont contributeurs. Ils ont la compétence de la loi NOTRe sur l’aménagement et la commercialisation de leurs fonciers économiques, mais ils n’ont pas toute l’ingénierie.
L’OFER leur apporte un outil cartographique. On pré-produit un canevas à l’échelle du territoire en croisant les documents d’urbanisme avec le cadastre, pour s’assurer d’un cadre cohérent et structuré. On les accompagne aussi avec des temps de formation, qu’on appelle les « revues de foncier économique ».
Puis les EPCI mettent à jour les données de leur territoire au fil de l’eau, au cas par cas. C’est comme ça que l’année dernière, on a eu 1 400 mises à jour ponctuelles dans l’outil. De notre côté, on s’engage à revoir un tiers des EPCI par an, soit environ 38 sur les 113 que compte la Région.
Quels sont les moyens humains et financiers dédiés aux activités de l’OFER ?
Y.D. : Officiellement, je suis tout seul sur l’alimentation de l’outil. Mais je travaille beaucoup en réseau avec les agents de développement des EPCI que j’accompagne au quotidien. Et la connaissance qu’ils ont de leurs propres zones est précieuse pour affiner notre outil.
A.M. : Yoann est toujours très humble, mais nous sommes parmi les rares régions françaises à avoir autant de connaissances techniques aussi pointues.
Sur le plan de l’infrastructure numérique, l’outil est hébergé par l’ARNIA, notre agence régionale dédiée au numérique et à l’intelligence artificielle. Elle dispose d’un générateur d’observatoires que nous transposons sur d’autres thématiques. Nous comptons par exemple un Observatoire des Déchets, un autre sur les friches, ou un Observatoire des Risques, qui sont déployés avec ce même générateur. Comme ce sont les équipes régionales des services numériques qui y travaillent, nous réalisons de précieuses économies d’échelle.
Quelles préconisations vos études permettent-elles de dégager pour chacune des catégories de sites économiques couvertes par l’OFER ?
Y.D. : Sur les zones en compétences communautaires, nos études encouragent vivement les EPCI à référencer les terrains qu’elles souhaitent commercialiser.
Pour les sites historiques situés en zone urbaine, l’enjeu est de transformer les dents creuses et les friches pour permettre à des entreprises de s’implanter ou de réemployer des espaces délaissés. Car c’est à l’intérieur de l’enveloppe urbaine que l’artificialisation sera le moins impactant du point de vue du ZAN. chercher à optimiser l’utilisation du foncier peut
Pour les réserves foncières, notamment les 2 500 hectares acquis mais non utilisés par des entreprises, l’enjeu est à la densification. Les données de l’OFER servent d’arguments à nos équipes de développement économique pour interroger ces entreprises sur leur intention d’exploiter ces réserves à court ou moyen terme, ou de les proposer à d’autres porteurs de projets.
Sur quelles sources vous basez-vous pour tendre à une « couverture exhaustive » des sites économiques régionaux ?
Y.D. : J’exploite d’abord les documents d’urbanisme qui sont accessibles publiquement via le Géoportail de l’Urbanisme. On croise avec l’information foncière pour identifier les propriétaires ; avec les ressources IGN et les photographies aériennes pour commencer à nourrir l’Observatoire et faire quelques premières analyses.
C’est alors au tour des EPCI. Pour qu’elles jouent le jeu, il faut entretenir une relation basée sur la sûreté et la confiance. En effet, les territoires consentent ou non à différents critères de diffusion. Ils peuvent montrer ou cacher la localisation détaillée de leurs terrains – dans des cas de concurrence territoriale ou de spéculation foncière. L’AER conserve alors en privé les indicateurs renseignés pour avoir une vision globale, mais ne les divulgue pas publiquement. Par ailleurs, un territoire ne peut mettre à jour que son périmètre de compétence et ne peut donc pas modifier les données du voisin.
III/ La connaissance, mère d’efficacité
Des exemples d’actions concrètes mises en place grâce aux enseignements tirés des analyses de l’OFER ?
A.M. : Au vu de la connaissance produite, on défend auprès des EPCI et de la région la mise en place d’un appel à projet pour caractériser certaines zones qui vont être nos zones phares — des zones sur lesquelles toutes les études environnementales ont été faites, où il n’y a pas d’études complémentaires à mener, où tous les accès sont disponibles, où les recherches archéologiques ont été purgées. L’objectif, c’est de les qualifier, de les commercialiser, et d’accompagner les territoires à être beaucoup plus offensifs, en ayant un terrain dérisqué. Cela évite de se confronter à des contraintes que nous n’avions pas anticipées.
Depuis le lancement de l’observatoire, quels sont les résultats que vous constatez ?
A.M. : Le grand constat, c’est le caractère très diffus du foncier économique régional : des petites zones, des petits terrains dispersés sur l’ensemble du territoire. C’est une faiblesse. Il faut plutôt concentrer dans de grandes zones capables d’accueillir des entreprises avec des demandes importantes. L’OFER nous permet aussi de mieux gérer la concurrence entre territoires infrarégionaux. Quand un territoire nous dit qu’on ne lui envoie pas assez de projets, on peut lui expliquer pourquoi — parce qu’il n’y a pas l’infrastructure, parce que la main-d’œuvre ne sera pas suffisante, parce que son foncier ne répond pas au cahier des charges. Et on peut lui dire sur quels points il doit progresser pour être un jour en capacité d’y répondre. Plus on a de la connaissance, plus on arrive à expliquer au territoire infra ce sur quoi il doit travailler et les atouts qu’il doit développer.
Dans le contexte actuel, pourquoi est-il important d’allier développement économique et objectifs de sobriété foncière ?
A.M. : Il faut trouver l’équilibre. Les deux grands sites qui ont eu du succès ces dernières années sont des sites qui avaient une autre utilisation et qui ont été retravaillés. Par exemple, la zone Saumé-Or à Châlons, qui était l’ancien site Kodak — réhabilitée, la remise sur le marché de ce foncier a été très intéressante. Ou l’aéroparc de Fontaine, qui était à destination de l’aviation et a été requalifié pour accueillir des entreprises. On peut maîtriser un foncier avec une occupation toute autre et le remettre sur le marché en évitant les zones agricoles ou naturelles. Comme le foncier est plutôt mité, concentrer l’effort dans de grandes zones capables d’accueillir des demandes dépassant l’hectare sera plus intéressant à terme.
Quelles sont les difficultés auxquelles vous êtes confrontés ?
Y.D. : Sur l’approvisionnement en données, environ 20 % des EPCI sont peu réactifs. Dans ce cas, on actualise à partir des référentiels publics disponibles — ça ne sera pas actualisé en 2026, mais ça le sera sur la base des référentiels disponibles, 2025 plutôt que 2026. On actualise quand même. Il y a aussi la question de la spéculation foncière : de grands groupes exploitent les documents d’urbanisme pour acheter des terrains et empêcher leurs concurrents de s’installer. C’est une pratique qu’on voit et qu’on lit aussi dans les données. On se doit de respecter les choix des EPCI en matière de diffusion — même quand cela peut être contestable du point de vue de la transparence.
A.M. : Les EPCI ont les moyens d’agir sur ce sujet. Quand vous vendez un terrain, vous pouvez mettre des critères d’installation, des délais. Vous pouvez en reprendre la maîtrise si ceux-ci ne sont pas respectés. Après, ce n’est plus nous qui avons la main là-dessus.
Que pourriez-vous faire différemment dans votre méthode de travail pour gagner en efficacité ?
Y.D. : C’est en constante évolution. Aujourd’hui, on est essentiellement sur du foncier. Demain, on va aussi pouvoir proposer de l’immobilier — des biens bâtis qu’on va qualifier et faire entrer dans les bases de données requêtées quand on a des projets d’entreprise. Il n’y a pas que de la recherche de terrain : dans environ 70 % des cas, c’est de la recherche de locaux et de bâtiments. L’enjeu sur les mois et années à venir, c’est de faire de cet observatoire du foncier économique un observatoire du foncier économique et immobilier.
A.M. : C’est crucial. Une belle installation récente à Belfort s’est faite sur des bâtiments libres. En quelques semaines, l’entreprise avait les clés. Quand on peut installer une entreprise en quelques semaines parce qu’elle a des locaux disponibles immédiatement, ça change tout. On va aussi travailler avec les intercommunalités sur la question du dérisquage immobilier. Pourquoi pas en déposant des permis de construire en blanc, pour que l’entreprise, quand elle achète le terrain, sache qu’elle a un permis déposé, qu’elle peut modifier, mais qui lui évite des délais administratifs très longs. L’objectif, c’est de diminuer au maximum les délais d’implantation.
Quels conseils donneriez-vous à des élus qui souhaitent développer une connaissance fine de leur foncier économique ?
A.M. : Je ne leur en donnerai pas, puisqu’on est en concurrence ! (rires) Cela dit, on n’est pas dans une concurrence sauvage. On prend des idées ailleurs, et en parlant de notre projet, on diffuse naturellement ce qu’on fait. Le conseil qu’on peut donner, c’est que plus on maîtrise la connaissance, plus on mène des politiques publiques pertinentes. La concurrence est réelle, mais elle est saine — elle se fait à toutes les échelles, entre régions et entre territoires infrarégionaux. Elle leur permet de voir leurs atouts et d’améliorer ce sur quoi ils ont échoué.
Et comment guideriez-vous les agents chargés de mener les observations foncières ?
Y.D. : Techniquement, l’approche base de données n’est pas le plus compliqué. Dans un système d’information, vous avez plusieurs piliers qui font que ça tient. Si vous avez juste les outils et les données, ça ne suffit pas. Il faut que les utilisateurs soient inclus dans le fonctionnement, que ça réponde à leurs besoins et leurs méthodes. C’est cet équilibre-là qui fait que ça tient et que ça marche dans le temps. Il faut sans cesse être à l’écoute de leurs besoins et y répondre. Le travail collectif qu’on fait permet d’apporter des solutions pour tout le monde — y compris pour les territoires qui sont complètement démunis face à de nouvelles obligations réglementaires, comme les inventaires de la loi Climat et Résilience.
A.M. : Gagner leur confiance. Je pense que c’est ça le premier conseil. Notre volonté d’augmenter notre capacité d’avoir de la connaissance se partage dans la confiance. C’est ce qui fait la différence.
Des propos recueillis le 31 mars 2026, par Valentin Nonorgue.