La lettre de l’impact positif vous propose cette semaine un reportage vidéo autour de la problématique du logement. Territoire (trop) attractif, le Pays Basque doit faire face à une forte augmentation des prix à l’achat comme à la location. L’une des réponses proposées : l’utilisation du Bail Réel Solidaire. Un dispositif à la disposition des communes pour lutter contre la spéculation et réaliser des opérations immobilières en accession sociale. Il a été pour la première fois en France utilisé à Espelette (64). Nous en avons parlé avec Imed Robbana, directeur du COL (Comité ouvrier du logement).
Retrouvez notre reportage vidéo ci-dessous :
Vous souhaitez aller plus loin ? Vous pouvez compléter votre lecture avec l’interview de Jean-René Etchegaray, le président de la Communauté d’agglomération Pays Basque, avec lequel nous avons évoqué la problématique du logement sur son territoire en cliquant ici.
Pourquoi avoir tenté le pari du Bail Réel Solidaire ?
Le COL est chargé par les collectivités locales de réaliser des opérations d’accession sociale. Mais nous avons une problématique sur la durée. Un jour, l’ancien maire de la ville de Guéthary m’a appelé. Un T3 que nous avions vendu 152 000 euros venait d’être revendu 10 ans après plus de 420 000 euros. En plus, pour une résidence secondaire. Il ne souhaitait donc plus que des terrains publics servent à réaliser des plus-values. Nous avons donc souhaité travailler sur des dispositifs différents.
D’où l’idée d’utiliser le dispositif BRS…
Le COL a été pionnier dans l’utilisation du BRS. Nous avons aujourd’hui près de 1200 logements sous cette forme. Les quatre premiers projets de France ont été livrés ici au Pays Basque dont celui à Espelettes (voir vidéo) début 2020. Le BRS date de la loi ALUR. Il a été inspiré par une initiative américaine.
Qu’est-ce que vient changer le BRS ?
Le BRS propose de séparer le foncier et le bâti. Les gens achètent le logement, le bâti du logement beaucoup moins cher que si c’était avec le terrain. Ils ne seront jamais propriétaires du sol. Il reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire, sans but lucratif et d’intérêt général. Les nouveaux propriétaires deviennent locataires du terrain.
Quels sont les intérêts ?
La force du dispositif est la suivante. Elle permet aux personnes exclues des dispositifs d’accession sociale d’y accéder. Le modèle économique rend les choses possibles. Pour les collectivités, l’avantage est que le parc d’accession à la propriété qui reste durablement accessible. Les plus-values sont possibles. Il faut permettre aux personnes de pouvoir en faire des petites. Mais elle est encadrée afin que cela continue de profiter aux suivants. La revente est encadrée au niveau du prix et des potentiels acquéreurs qui doivent se trouver sous les plafonds de l’accession sociale.
Il y a donc une logique de suivi dans le temps…
Oui. Les ménages ayant acheté sous cette forme savent qu’ils sont dans un dispositif anti-spéculatif. Au Pays Basque, nous sommes très attachés à la terre. Nous pensions avoir du mal avec les premiers projets. Au contraire, les habitants ont apprécié le côté vertueux du projet. Nous suivons les ménages puisque nous leur louons le terrain. À la revente, nous les accompagnons pour trouver les nouveaux clients et calculons le prix maximum auquel le bien peut être vendu.
Pour avoir une idée, quels sont les montants des biens concernés ?
Ce projet à Espelette a été livré en janvier 2020. Heureusement avant la flambée des coûts de construction. Il s’est vendu à 1900 euros du mètre carré. Le marché est situé un peu au-delà de 3 200 euros. C’est donc un prix nettement moins cher. La redevance mensuelle pour le loyer est de l’ordre de 0,8 euro du mètre carré. Pour un T4 de 100 mètres carrés, cela fait environ 80 euros par mois.
Quelles ont été les difficultés rencontrées ?
Il faut réussir à trouver du foncier disponible. Ce n’est vraiment pas facile. Il y a tout un travail qui est réalisé avec l’agglomération Pays Basque. L’idée, c’est qu’il n’y ait plus un projet qui se fasse sans que 50 % des biens ne soient accessibles au plus grand nombre, dont le dispositif BRS.
Quel est le financement pour la collectivité ?
C’est un dispositif reposant sur la Banque des Territoires. Grâce à des emprunts sur 60 ou 80 ans, le dispositif est envisageable. Aujourd’hui, nous avons prouvé que le dispositif est utile pour les territoires.